Emanuele AVVOCATO BUZZONI
Ordine Avvocati Ferrara (ITALIA) n° 1184
Collegi d'Advocats de Barcelona (ESPANA) n° 32976
p.iva 01820470381
2022.06.14 - COSA E' LA CEDOLARE SECCA
COS'E' LA CEDOLARE SECCA?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale rispetto al regime IRPEF ordinario, che consente alle persone fisiche proprietari di immobili di applicare una imposta sostitutiva (flat tax) sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Il regime fiscale della cedolare secca è disciplinato dall'art. 3 comma 2 prima parte del Decreto Legislativo 23/2011. (art. 3 D.Lgs. 23/2011).
La sua peculiarità è quella di sostituire l'IRPEF e le relative addizionali comunali e regionali, nonchè l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di locazione, con una aliquota che può essere al 21% per i contratti a canone libero oppure al 10% per i contratti a canone concordato. Una volta esercitata l'opzione per la cedolare secca però, il canone di locazione non potrà essere oggetto di aggiornamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione.
La scelta del regime fiscale della cedolare secca può essere esercitata solo dal locatore, mediante sua dichiarazione antecedente al contratto o in esso riportata, in presenza di determinate condizioni che di seguito si analizzano.
REQUISITI DI PARTE LOCATRICE
Il locatore deve essere una persona fisica che non eserciti nell'esercizio di un'attività di impresa, arte o professione.
Tanto in quanto la cedolare secca è un regime fiscale "in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche" (art. 3 comma 1 D.Lgs. 23/2011) che non si applica "alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni" (art. 3 comma 6 D.Lgs. 23/2011).
Non possono quindi accedere al regime della cedolare secca nè i locatori persone fisiche nell'esercizio di una attività commerciale (attività di impresa o di arti e professioni), nè i locatori persone giuridiche (società di persone, società di capitali, enti commerciali e non commerciali quali gli enti del terzo settore).
REQUISITI DI PARTE CONDUTTRICE
Proprio perchè trattasi di regime impositivo del reddito fondiario delle persone fisiche, la norma non tiene in considerazione le caratteristiche di parte conduttrice, ci si è dunque interrogati sui requisiti del conduttore ed è emerso uno iato interpretativo fra erario e giurisprudenza tributaria.
Per l'Erario, ovvero sia per l'Agenzia delle Entrate, "Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti" (circolare 26/E pag. 6). In altre parole, il contratto sarà assoggettabile al regime della cedolare secca quando il conduttore: (a) è una persona fisica la quale agisce al di fuori di una attività di impresa o di lavoro autonomo, infatti la ratio dell'istituto è proprio quella di far emergere i redditi fondiari sommersi incentivando i privati proprietari di immobili ad uso abitativo (soggetti passivi IRPEF) a registrare i contratti di locazione da essi stipulati. (b) Oppure è una persona giuridica ma ha le caratteristiche di Ente non commerciale, ovvero sia se i corrispettivi percepiti non superano i costi effettivi (ai sensi dell'art. 73 comma 1 TUIR, un Ente deve dirsi commerciale quando ha per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciale (lett. b), al contrario deve dirsi non commerciale quando non ha per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciale (lett. c)).
Per la giurisprudenza tributaria invece, le qualità del conduttore non incidono sulla possibilità per il locatore di optare per il regime della cedolare secca, in quanto ritiene che detta ulteriore preclusione "non è assolutamente prevista dalla norma e pertanto è illegittima" (CTP Reggio Emilia 470/3/2014; CTP Milano 3529/25/2015). In altre parole il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche se il conduttore è una persona giuridica di natura commerciale.
In conclusione però, al fine di evitare accertamenti fiscali spesso parte locatrice preferisce uniformarsi alle condizioni stabilite dall'Agenzia delle Entrate.
TIPOLOGIA DI IMMOBILE
Possono usufruire della cedolare secca gli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (escluso A10 uffici o studi privati) e quelli per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie.
DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE
L'immobile deve essere destinato a "finalità abitative", tuttavia non esiste l'obbligo in capo al conduttore di fissare la residenza nell'immobile locato; infatti il dettato normativo non lo prevede nè per l'applicazione della cedolare secca al 21%, nè per l'applicazione della cedolare secca al 10% in ordine ai contratti a canone concordato.
Ferrara, 13 giugno 2022
Emanuele Avv. Buzzoni