Emanuele AVVOCATO BUZZONI
Ordine Avvocati Ferrara (ITALIA) n° 1184
Collegi d'Advocats de Barcelona (ESPANA) n° 32976
p.iva 01820470381
2025.03.11 - POTERE DEL COMPROPRIETARIO DI LOCARE UN IMMOBILE
Ciascuno dei comproprietari può locare autonomamente un immobile, se sussistono determinate condizioni.
La Cassazione Civile a Sezioni Unite n° 11135/2012 sancisce che: "La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto" in particolare quando si tratta di ordinaria amministrazione e quindi di locazione inferiore ad anni 9.
Perché si configuri pienamente l'istituto della gestione di affari altrui è necessario provare: (a) l'impossibilità di intervento del comproprietario inerte o quantomeno l'assenza di dissenso; (b) l'utilità della gestione in senso oggettivo, ovvero sia un incremento patrimoniale o una evitata perdita economica.
Se c'è utilità ma non consenso, vige quindi la regola di cui all'art. 2031 c.c., secondo la quale qualora la gestione sia stata utilmente iniziata, seppur contrariamente al divieto dell'interessato, quest'ultimo non dovrà adempiere alle obbligazioni assunte in suo nome.
Se il consenso arriva dopo, vige la regola "di cui all'art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa (ovvero sia senza un mandato), il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore .... ed esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla sua quota di proprietà indivisa".
La Superma Corte conferma quindi che "La locazione svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano ex art. 1105 cod. civ. e seguenti del codice civile, essendo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata. Gli altri comproprietari non possono agire per il rilascio o la rivendica del bene, salvo il diritto al risarcimento del danno nei confronti dell'altro comunista.".
In altre parole: (a) La locazione svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano ex art. 1105 cod. civ. e seguenti del codice civile, ovvero sia quando abbia agito senza il consenso della maggioranza, essendo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata. Al proposito qualche limite potrebbe esserci nel caso in cui il comproprietario dissenziente abbia manifestato il suo dissenso al conduttore, ma non mi pare che questo riguardi il caso di specie. (b) Gli altri comproprietari non possono agire per il rilascio o la rivendica del bene, salvo il diritto al risarcimento del danno nei confronti dell'altro comunista.
Riguardo il diritto al risarcimento del danno che il comproprietario dissenziente può avanzare nei
confronti del comproprietario locatore, la giurisprudenza ha precisato che si sostanzia un danno verso il comproprietario locatore quando la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. Civ. 6292/1992), ad esempio per aver locato ad un canone inferiore a quello reale, o aver locato a persone manifestamente insolvibili (quindi se lochi è meglio avere delle garanzie come il certificato di attribuzione della pensione ad entrambi i conduttori).
2025.03.11, Emanuele Avv. Buzzoni